اثر تطبيق قانون 157 لسنة 2025 على نشاط المقاولات والمطور العقارى

 

قانون 157 لسنة 2025 على نشاط المقاولات والمطور العقارى

 د. مصطفى بدوى

قانون 157 لسنة 2025:

هو تعديل لبعض أحكام قانون الضريبة على القيمة المضافة رقم 67 لسنة 2016, صدر بتاريخ  17 يوليو 2025.

الهدف منه: تعزيز الإيرادات العامة للدولة، والمساهمة في تمويل النفقات العامة ضمن إطار التوازن المالي والمحافظة على نسب العجز المستهدف.

-    احتوى القانون 157 لسنة 2025 على 7 مواد , حيث ركز التعديل على جدول السلع والخدمات المرافق لقانون 67 لسنة 2016, ومن  اهم التعديلات التي جاء بها القانون هي التعديلات الخاصة بنشاط  قطاع التشييد والبناء والتطوير العقاري, , وسوف يتم عرض الموضوع  من خلال ثلاثة محاور رئيسية وهى كالتالي :

أولا: المقارنة بين المعاملة الضريبية لنشاط المقاولات في ظل قانون القيمة المضافة 67 لسنة 2016 ولائحته التنفيذية , و المعاملة الضريبية لنشاط المقاولات بعد التعديلات بقانون 157 لسنة 2025.

ثانيا: اثر  التعديلات الضريبية على قطاع المقاولات  وانشطة التطوير العقاري

ثالثا: ماهي المزايا والعيوب لقانون 157 لسنة2025 فيما يخص قطاع المقاولات والمطور العقاري

أولا: المقارنة بين المعاملة الضريبية لنشاط المقاولات في ظل قانون القيمة المضافة 67 لسنة 2016 ولائحته التنفيذية , و المعاملة الضريبية لنشاط المقاولات بعد التعديلات بقانون 157 لسنة 2025, يوضحها الجدول التالى:

م	المتغير	قبل التعديل: مسلسل رقم (9) تابع لسلع وخدمات الجدول  المرافق لقانون الضريبة على القيمة المضافة	بعد التعديل : الغاء المسلسل رقم (9) من البند أولا من جدول السلع والخدمات المرافق لقانون  القيمة المضافة : وخضوع  خدمة المقاولات للسعر العام 14% طبقا لقانون 157 لسنة 2025
1	سعر الضريبة	5%	14%
2	حد التسجيل	التسجيل في الضريبة على القيمة المضافة دون حد للتسجيل	بلغ او جاوز حجم مبيعاته ( الايرادات) 500000 الف ج
3	خصم المدخلات	لا يحق له الخصم	يحق له خصم ما سبق سداده على  المدخلات بشرط توافر فواتير ضريبية
4	سداد الضريبة بالنسبة لمقاول الباطن طبقا للمادة (76) من اللائحة التنفيذية	يطبق بند ( 5) من المادة (76)	يطبق بند ( 5) من المادة (76)
5	رد الضريبة	لا يحق له رد الضريبة على الآلات والمعدات	يحق له رد الضريبة على الآلات والمعدات , او تعليقها ( في انتظار اللائحة التنفيذية)
6	( مفهوم المقاولة )شروط خضوع نشاط المقاولات للجدول بفئة 5%	ان يكون عقد المقاولة  توريد وتركيب	لا توجد اى شروط اصبح نشاط المقاولات يخضع للسعر العام للضريبة 14%

ثانيا: إثر التعديلات الضريبية  المتوقعة على قطاع المقاولات وانشطة التطوير العقاري

أ. التأثير المالي على المقاولين والمطورين

·     زيادة العبء الضريبي: قد يؤدي ارتفاع معدل الضريبة  الى 14%إلى رفع تكاليف المشاريع، خصوصًا إذا لم تُنقل هذه الزيادة للسعر النهائي للمستهلك.

·     من المتوقع أن تتقلص هوامش الربح أو تحد من القدرة التنافسية، خصوصًا في المشاريع التي تعتمد على التمويل طويل الأجل أو الأسعار المتفق عليها سابقًا.

ب. الأثر على النقدية والتسعير

·     الحاجة إلى إعادة تسعير العقود: المقاولون سيحتاجون لتعديل بنود العقود أو إضافة احتياطات للتعديل الضريبي.
·     تأثير التمويل: القروض المالية أو التزامات السداد قد تتأثر، وربما يتم تحويل العبء للمشترين النهائيين للمشروعات العقارية.

ج. الأثر على السوق العقاري

·     ارتفاع أسعار البيع أو التأجير: لضمان الاستمرارية الربحية.

·     تباطؤ الاستثمار: قد يؤجل بعض المطورين أو المقاولين إطلاق مشاريع جديدة حتى ينضبط المشهد الضريبي.

المطورون العقاريون:

هناك ثلاثة حالات للمطورين العقاريون :

الحالة الأولى : غير مسجل لكونه غير مطالب بالتسجيل لكونه معفى من الضريبة على القيمة المضافة , في هذه الحالة يتحمل عبئ الضريبة ولن يسمح له بالخصم , وبالتالي يحمل ال 14% على التكلفة مما يؤدى الى زيادة السعر على  المشترى النهائي

  الحالة الثانية : يمتلك شركة أخرى للمقاولات تقوم بأعمال المقاولات لمشاريعه (ومسجلة بالضريبة على القيمة المضافة) , وبالتالي من حق هذه الشركة  طبقا لهذا القانون ان تخصم الضريبة على مدخلاتها من أجمالي الضريبة المحصلة على مبيعاتها .

  الحالة الثالثة :  شركة التطوير العقارى تمارس نشاط المقاولات وبالتالي هى مسجلة بالضريبة على القيمة المضافة , وتقوم بنفسها بأعمال المقاولات كمطور عقارى ومقاول في نفس الوقت ( التنفيذ الذاتي لمشاريعها العقارية ) و طبقا لهذا القانون من حقها خصم ضريبة مدخلاتها من الضريبة المحصلة على مبيعاتها

"إذا قام المطور بـ التنفيذ الذاتي لأعمال البناء أو التوسعة، فإن هذه الخدمات تخضع لضريبة القيمة المضافة ويجب عليه توريدها. لكن إذا تم التعاقد مع مقاول،  يلتزم المقاول بتوريد الضريبة لكونه مسجل بضريبة القيمة المضافة"

آراء قطاع المقاولات وردود الفعل:

•  الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء خاطب مصلحة الضرائب مطالبًا بـ:

•  استمرار تطبيق نسبة ٥٪ على العقود الجاري تنفيذها قبل صدور القانون أو المطالبات الفنية المقدمة قبل التعديل.

•  إعداد آليات واضحة في التعليمات التنفيذية لحماية المشروعات القائمة من تبعات المفاجآت الضريبية

•  كما طرح الاتحاد عشرة تحديات عملية تواجه شركات المقاولات، تشمل: تعديل العقود، إقرار المخزون ما قبل التعديل، الفواتير الإلكترونية في المناطق النائية، الدفعات المقدمة، الحقوق في المستخلصات، خصم الضريبة للمقاولين من الباطن، وغيرها : وهذا  التساؤلات في انتظار صدور اللائحة التنفيذية للإجابة عليها

ثالثا: ماهي المزايا والعيوب لقانون 157 لسنة2025 فيما يخص قطاع المقاولات والمطور العقاري:

يُفترض نظريًا أن هذا التغيير يخفف العبء الحقيقي على المقاول، نظرًا لإمكانية خصم الضرائب التي تم سدادها على مستلزمات الإنتاج، والتي تُشكل أكثر من 70% من تكلفة بناء العقار

أ‌- المزايا المتوقعة :

التحول من ضريبة قطعية إلى ضريبة قابلة للخصم:

· التحول من ضريبة الجدول إلى السعر العام يعني أن المقاولين اصبح بإمكانهم خصم ضريبة المدخلات, مما يؤدى الى توفير سيولة نقدية خلال دورة تنفيذ المشروع، ويُقلل العبء الضريبي الصافي.

· كما يؤدي إلى انهاء الازدواج الضريبي السابق حيث كانت تُدفع ضريبة على المدخلات ثم ضريبة ثابتة على القيمة الإجمالية، دون إمكانية استرداد أو خصم.

المعالجة المحاسبية والشفافية:

· الاعتماد على نظام فواتير ضريبية دقيق يعزز من انتظام السجلات المحاسبية وجودة التقارير الضريبية,ويعزز من إدارة الرقابة الداخلية بالشركات

· يحفز الشركات لتحديث نظمها المحاسبية وإجراءاتها الداخلية بما يتوافق مع متطلبات الخصم والاسترداد.

توافق مع المعايير العالمية:

·  قطاع المقاولات يصبح ضمن منظومة ضريبة القيمة المضافةفيُحسّن ذلك من توافق النظام المصري مع الممارسات الدولية ويسهّل عمل الشركات مع الجهات الأجنبية أو في مشروعات دولية (يجعل النظام الضريبي أقرب للمعايير الدولية، ما يسهل تعامل الشركات المصرية مع الشركاء والمشروعات الأجنبية).

ب‌-    الاثار السلبية المحتملة الحدوث:

-  زيادة العبء الضريبي :الانتقال من 5% إلى 14% قد يرفع التكلفة الضريبية الظاهرية، خاصة للشركات التي تعتمد على عمالة وخدمات أكثر من شراء مواد خاصة بأعمال المقاولات  (مدخلات قليلة قابلة للخصم الضريبى)

-  مشاكل العقود القائمة: المشروعات التي تم التعاقد عليها بالسعر القديم قد تتعرض لخسائر إذا لم يُسمح بتطبيق 5% عليها حتى تمام تسليم المشروع.

-  تعقيد الإجراءات: تطبيق نظام الخصم الضريبى  يتطلب أنظمة محاسبية قوية، تدريب الموظفين، وضبط فواتير إلكترونية، مما قد يرهق الشركات الصغيرة والمتوسطة.

-  تأثير على أسعار البيع النهائية لمتلقي الخدمة النهائي : قد ينقل المقاولون والمطورون الزيادة في السعر العام (14%) إلى المستهلك النهائي، ما قد يقلل الطلب أو يؤخر قرارات الشراء.

- احتمال تأخر استرداد الضريبية: في حالة وجود رصيد ضريبة ( رصيد دائن ) مدخلات أكبر من المخرجات، قد تواجه الشركات تأخيرًا في استرداد المبالغ من مصلحة الضرائب، ما يضر بالتدفقات النقدية.

📌 ملاحظة:

 كلما ارتفعت نسبة المدخلات، يكون أثر زيادة ضريبة القيمة المضافة من 5% إلى 14% منخفض لأن الشركة ستخصم مدخلاتها، والعكس صحيح إذا كانت النسبة منخفضة.

توصيات:

1-  افحص العقود الحالية: هل سيُطبق عليها 5% أم 14%؟ هل تحتاج لإضافة بند ضريبي جديد أو تعديل السعر؟

2- راجع عمليات الشراء و المخزون: هل تملك الحق في خصم ضريبة المشتريات التي قامت الشركة بشرائها قبل 17 يوليو 2025( قبل تطبيق القانون 157 لسنة 2025)

3- احرص على ان تتضمن عقودك بنودًا مرنة تتعلق بالتعديلات الضريبية المستقبلية.

4-  طوّر أنظمة محاسبية وفواتير ضريبية لحماية حقوق الخصم وتجنب النزاعات الضريبية.